Статьи

Хроника побед
Новости Законодательства
Обзоры судебной практики
Статьи
Комментарии

Начатая в 2012 г. чиновниками борьба против многоквартирных домов, возведенных под видом коттеджей, пока не дала результата. Из 200 объектов, внесенных в черный список самостроев, реально снесено только пять

Самовольное строительство процветало в Петербурге много лет: без всяких разрешений, согласований, экспертиз и соблюдения других требований закона застройщик возводил многоквартирный дом на выделенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) участках.

Бои местного значения
В 2012 г. Смольный объявил самостроям войну: комитет по земельным ресурсам и землеустройству (КЗРиЗ) выявил и опубликовал на своем сайте список из 225 "спорных объектов недвижимости" — многоквартирных домов, возведенных на участках ИЖС. Вскоре после этого правительство СПб делегировало полномочия инициировать снос таких домов Госстройнадзору. По данным этого ведомства, за 3 года подано 67 таких исков, 28 из них уже удовлетворено. Еще 49 дел сейчас рассматривается в судах, а по 37 адресам проводятся проверки и собираются доказательства для подачи новых исков. Но использовать в работе составленный КЗРиЗ черный список ведомство не считает возможным. "Служба подает иски в суд после получения обращений районных администраций, правоохранительных органов или граждан, чьи права нарушает самовольное строение", — пояснили в пресс–службе Госстройнадзора.

Опрошенные юристы считают пассивный подход ведомства законным. "Этот список КЗРиЗ нельзя расценивать как официальный акт: это лишь информация, требующая проверки. Не является список и основанием для проверки: она может назначаться только при получении обращений граждан, других органов, поручения прокуратуры и т. д.", — комментирует юрист Объединенной консалтинговой группы Наталья Брусенцова.

3 года на размышление
Эта пассивность играет на руку владельцам самостроев. Ведь по закону иски о сносе надзорный орган может вносить в течение максимум 3 лет с момента, когда он узнал или должен был узнать о незаконном строительстве. Таким образом, ответчики могут обоснованно утверждать, что Смольному еще в феврале 2012 г. было известно о незаконном объекте. А пропуск срока давности является основанием для отклонения даже правомерных требований.
Кстати, 9 апреля 2015 г. в Госдуму был внесен законопроект об ограничении срока давности по искам о сносе самостроев. Его автор депутат Константин Лазарев апеллирует к неоднозначной судебной практике. "Распространение получила позиция о неприменении срока исковой давности к требованию о сносе самовольной постройки, вне зависимости от того, создает она угрозу жизни и здоровью или нет. При этом суды не применяют срок исковой давности", — утверждает парламентарий.
Но старший юрист практики разрешения споров компании Rightmark group Александра Петрова полагает, что срок давности еще не истек. "Размещение на сайте КЗРиЗ списка нельзя рассматривать как момент, с которого госорганы могли узнать о нарушении. Список должен быть подтвержден доказательствами самовольности постройки", — говорит юрист.

Заплатите за бульдозер
Далеко не все поданные вовремя иски были удовлетворены. Споры чаще всего разгорались о признании возведенного дома индивидуальным или многоквартирным: четких установленных законом критериев для такой оценки не существует, и каждый судья оценивает их субъективно. Например, возведенный в Пушкине дом площадью 742 м2 с 12 туалетами, кухнями и другими помещениями признали индивидуальным.
Вместе с тем и вступившие в силу судебные решения на практике не выполняются. По данным самого Госстройнадзора, из девяти направленных судебным приставам исполнительных листов реализован только один (снесен дом на Ленинском пр.). Кроме того, в четырех случаях собственники, не дожидаясь решения суда, самостоятельно разобрали свои постройки, еще три многоквартирных дома были приведены в соответствие с градостроительными нормами (снесены мансарды). По остальным 20 "приговоренным" домам возбуждены исполнительные производства, но до сноса дело не дошло.
Например, решение о сносе скандальной "Никитинской усадьбы" в Коломягах не исполняется уже больше года. С марта 2014 г. тянется решение вопроса о демонтаже дома 10 по ул. Сегалева (ЖК "Людовик XIV"). Приставы объясняют такую медлительность в том числе отсутствием опыта по исполнению решения о сносе многоквартирных домов. А граждане, купившие квартиры в незаконно построенных домах, даже не являются участниками спорных отношений: суды отказываются рассматривать их жалобы, так как иски о сносе предъявляются владельцам земельных участков.

Комментарии
Градостроительный кодекс РФ не предусматривает постоянного надзора за строительством, которое ведется на выделенном для ИЖС участке. В то же время с этого года в рамках Земельного кодекса РФ муниципальные образования могут осуществлять контроль за использованием земли, а управление Росреестра — административное обследование. В частности, если в ходе такой инспекции будет обнаружено, что вместо коттеджа строится многоквартирный дом, должен составляться соответствующий акт и должны приниматься надлежащие меры.
Александр Шестаков
партнер Юридической компании ATRA

Автор: Павел Нетупский
«Деловой Петербург» № 075  14.05.2015
Источник: http://www.dp.ru/103xxr/